Come si definisce lo zoning a Bali
- Piano territoriale provinciale (RTRW). Il piano attuale di Bali è il Regolamento regionale 2 del 2023, per il periodo 2023–2043.
- Piani di dettaglio dei distretti (RDTR). Dove esiste un RDTR, ogni distretto assegna i codici di zona lotto per lotto: residenziale, turistico, commerciale, agricolo, verde e altri.
- Approvazione di conformità territoriale (KKPR). La prima delle approvazioni di base necessarie prima del permesso di costruire. Conferma che l’attività prevista è compatibile con la zona.
Il certificato del terreno non indica lo zoning. Un lotto con un titolo di piena proprietà pulito può trovarsi in una zona dove un’attività di affitto ville non è ammessa.
Terreni protetti e produttivi
- LP2B e risaie standard. Un’istruzione del Governatore di dicembre 2025 vieta la conversione dei terreni agricoli protetti (LP2B) e delle risaie standard (LBS).
- Moratoria sui terreni produttivi (settembre 2025). Dopo le alluvioni di settembre 2025 il Governatore ha annunciato che i terreni produttivi non possono più essere convertiti per hotel, ville e ristoranti, con attenzione al bacino del fiume Ayung tra Denpasar, Badung, Gianyar e Tabanan.
- Regolamento regionale 4 del 2026. Disciplina il controllo della conversione dei terreni produttivi a Bali e vieta il controllo dei terreni tramite prestanome (“pinjam nama”). Le sanzioni arrivano alla sospensione delle attività, chiusura, revoca dei permessi e demolizione.
Sono regole recenti e la loro applicazione è ancora in evoluzione. Verifichiamo la situazione attuale per ogni lotto invece di affidarci a indicazioni generali.
Arretramenti e altri vincoli
- Arretramento costiero: almeno 100 metri dalla linea di alta marea secondo la normativa nazionale, fatti salvi i piani locali.
- Arretramenti da fiumi e burroni e limiti di pendenza, rilevanti soprattutto a Ubud e nell’entroterra di Tabanan.
- Altezze e indici di copertura stabiliti dalla zona.
- Regole su templi e aree sacre che possono incidere su altezze e usi vicino ai templi.
- Accesso: fronte su strada legale o servitù registrata.
Cosa verifica ICM
- Il codice di zona del lotto nel piano applicabile e se l’uso previsto è consentito.
- Se il lotto è LP2B, risaia standard o terreno produttivo interessato dai limiti attuali.
- Arretramenti, coperture e altezze che modificano la superficie edificabile.
- Accesso legale e utenze (elettricità, acqua, drenaggi).
- Se una KKPR è realisticamente ottenibile per l’attività prevista.
Il risultato è un breve rapporto scritto con una risposta chiara: adatto, adatto con condizioni, oppure non adatto al tuo progetto.
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