Cos’è una PT PMA
La PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) è una società a responsabilità limitata indonesiana in cui almeno un socio è straniero. Viene autorizzata tramite il sistema nazionale di licenze basato sul rischio (OSS) con uno o più codici di attività (KBLI). Ogni codice definisce cosa la società può fare e se la partecipazione straniera è ammessa.
Una PT PMA può detenere diritti fondiari che le persone fisiche non possono avere, come l’Hak Guna Bangunan (HGB, diritto di costruire) e l’Hak Pakai, ma mai la piena proprietà (Hak Milik).
Quando serve — e quando no
- Probabilmente ti serve una PT PMA se vuoi affittare ville o camere, sviluppare unità da vendere o affittare, gestire strutture ricettive o detenere terreni in HGB per un progetto.
- Potrebbe non servirti se acquisti o prendi in lease una sola residenza per uso personale. In quel caso l’Hak Pakai personale (entro i limiti di prezzo e superficie) o un lease possono essere più semplici.
Scegliere una società quando basterebbe un lease aggiunge costi e adempimenti. Scegliere un lease quando in realtà gestisci un’attività espone a problemi di licenza. Lo decidiamo insieme prima di registrare qualsiasi cosa.
Le regole sul capitale del 2025
Il Regolamento BKPM 5 del 2025 ha sostituito i regolamenti del 2021 dal 2 ottobre 2025. In sintesi:
- Capitale minimo versato ridotto da 10 a 2,5 miliardi di rupie.
- L’investimento totale deve comunque superare i 10 miliardi di rupie per codice di attività, esclusi terreni ed edifici — tranne per sviluppo immobiliare e ricettivo, dove terreni ed edifici vengono conteggiati.
- Le relazioni trimestrali sugli investimenti (LKPM) vanno presentate entro il 15 del mese successivo a ogni trimestre.
Le interpretazioni divergono su come si applica il capitale versato con più codici di attività e per i visti da investitore. Confermiamo la posizione per la tua struttura con il notaio e in OSS, invece di affidarci a sintesi generiche.
Limiti specifici di Bali (2026)
A luglio 2026 il Governatore di Bali, con l’approvazione del Ministro degli Investimenti, ha annunciato un blocco delle nuove registrazioni di società straniere per 18 codici di attività a Bali. L’elenco riportato comprende piccoli hotel, altre strutture ricettive, immobili di proprietà o in locazione, noleggio veicoli, consulenza gestionale, caffè, saloni e palestre. Le società esistenti continuano a operare e a fare le comunicazioni.
Se un codice specifico per l’affitto di ville sia interessato va verificato caso per caso, e la politica può cambiare. È la prima cosa che controlliamo prima di consigliare una PT PMA a Bali.
Cosa facciamo
- Verifichiamo che il modello di business rientri in un codice aperto e che la partecipazione straniera sia ammessa.
- Progettiamo compagine sociale, piano di capitalizzazione e governance tra soci (patti parasociali), e coordiniamo atto notarile e registrazione in OSS.
- Allineiamo la società alla strategia sul terreno: lease alla società, HGB o Hak Pakai.
- Impostiamo gli adempimenti successivi: registrazione fiscale, calendario LKPM, licenze legate all’edificio (PBG, SLF).
Errori comuni
- Registrare la società con un codice che non corrisponde all’attività reale.
- Usare un prestanome indonesiano per “detenere” quote o terreni. Questi accordi sono nulli e a Bali vietati da una legge regionale.
- Trattare il requisito di capitale come una formalità e poi non rispettare gli obblighi di realizzazione dell’investimento e di comunicazione.
Vedi anche: permessi di costruzione PBG e SLF e verifica di terreni e zoning.